משכנתאות לעסקיםשלוש שורות שחייבות להיפגש
תחילה רשמו את מחיר הרכישה ואת סכום המימון שנבחן. לאחר מכן הוסיפו הוצאות נלוות לפי הצעות ובדיקות בפועל: טיפול משפטי, שמאות, תיווך ככל שקיים, עלויות מימון, עבודות התאמה וכל חיוב מס שחל בעסקה. לבסוף הגדירו כמה מזומן העסק צריך להשאיר לפעילותו. אין להניח שכל הוצאה נכללת בהלוואה או שניתן לדחות אותה למועד הנוח לעסק.
שיעור המימון בעסקה מסחרית אינו נתון שכדאי להעתיק מדוגמה כללית. אם בוחנים ליווי עם רייטן משכנתאות ונדל״ן במימון נכס מסחרי, רצוי להביא תקציב שמפריד בין מחיר הנכס, הוצאות נוספות והון זמין. כך השיחה עוסקת בסכומים ובמועדים של העסקה עצמה.
דוגמה מספרית לצורך תכנון בלבד
נניח מחיר של 1,800,000 ש״ח והלוואה אפשרית של 1,080,000 ש״ח. אלה הנחות המחשה, ללא טענה שהסכום או היחס ביניהם יאושרו. בדוגמה הוקצו 180,000 ש״ח להוצאות נלוות ולהתאמות, ועוד 120,000 ש״ח כרזרבה לאחר הרכישה.
| רכיב | סכום |
|---|---|
| מחיר הנכס | 1,800,000 |
| הלוואה בהנחת הדוגמה | 1,080,000 |
| הון לתשלום מחיר הנכס | 720,000 |
| הוצאות נלוות והתאמות | 180,000 |
| רזרבה לפעילות | 120,000 |
| סך המזומן הדרוש | 1,020,000 |
הסכום הכולל הוא 720,000 + 180,000 + 120,000. רכיבי ההוצאות והרזרבה הומצאו לצורך החישוב ואינם אומדן מס, הצעת מחיר או המלצה לגובה הרזרבה. את התקציב האמיתי בונים מחדש לפי הנכס, העסק והתנאים המוצעים.
לבדוק זמינות, ולא רק יתרה
כסף הצפוי להתקבל מלקוח בעוד שלושה חודשים אינו מזומן זמין לתשלום ראשון בשבוע הבא. ליד כל מקור הון רשמו מועד, סכום ועד כמה הוא ודאי. ליד כל תשלום רשמו את מועדו ואת התנאים לשינויו. אם מתגלה פער, אל תסגרו אותו באמצעות הנחה שהבנק יקדים את העברת ההלוואה.
לפני פנייה דרך עמוד יצירת הקשר של החברה, אפשר להכין רשימת פערים קצרה: סכום שחסר בתחילת העסקה, הוצאה שטרם תומחרה או הכנסה שמועדה אינו ודאי. רשימה כזאת מאפשרת בירור ממוקד יותר.
לשמור על תקציב שעובד גם אחרי הרכישה
הריצו שוב את החישוב עם הוצאה נוספת או עיכוב בגבייה. מטרת הבדיקה היא להבין מה יישאר לתשלום לספקים ולעובדים, בלי להסתמך על מימוש מהיר של הנכס. הון עצמי מספיק לחתימה והון זמין להפעלת העסק הם שני נתונים שצריכים להיבדק יחד.